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Grunderwerbsteuer – Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei Grundstückkauf mit geplanter Bebauung

Hat der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags sich bereits auf einen Bauträger festgelegt bzw. ist Gegenstand des Grundstückskaufvertrags auch der Bebauungsplan, so werden die Kosten der Errichtung des Wohngebäudes auch der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer unterworfen.


Nun hat der BFH mit Urteil vom 25.01.2017 – II R 19/15 entschieden, dass die Kosten der Bebauung auch der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen sind, wenn zum Zeitpunkt des Grundstückerwerbs zwar noch kein Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist, aber zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks das „Ob“ und „Wie“. Der Abschluss des Bauvertrages stellt ein rückwirkendes Ereignis, auf den Zeitpunkt des Grunderwerbs dar.


Somit ist in Summe die Grunderwerbsteuer, sowohl der Grundstückkauf als auch die Bebauung, zu unterwerfen.

Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten

Der BFH hat in zwei Urteilen zu der Behandlung von Schönheitsreparaturen, kurz nach dem Erwerb einer Immobilie, Stellung genommen. In einem Urteil vom 14.06.2016 – IX R 25/14 machte er nochmals deutlich, das Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung welche innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und die Aufwendungen netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können, sondern auf die Nutzungsdauer der Immobilie zu verteilen sind.
In einem anderen Urteil vom 14.06.2016 IX R 22/15 urteilte der BFH, das Schönheitsreparaturen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, nicht aber Wartungsarbeiten die jährlich im Gebäude durchzuführen sind, wie z.B. die Wartung einer Heizung o.ä..

Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich maßgebend zur Berechnung der AfA

Beim Erwerb einer Immobilie richtet sich die steuermindernde Abschreibung nach den Anschaffungskosten für das Gebäude. Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig. Von daher ist die Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke, in Gebäude und in Grund und Boden, jeher ein Anlass zu Streitigkeiten zwischen dem Steuerpflichtigen und dem Finanzamt, weil der Erwerber die abschreibungsfähigen Anschaffungskosten für das Gebäude möglichst hoch ansetzten will, das Finanzamt allerdings daran interessiert ist, den nicht abschreibungsfähigen Anteil an Grund und Boden möglichst hoch anzusetzen.

Das Finanzamt hat nun ein automatisiertes Berechnungsschema entwickelt, um den Kaufpreis in ein Gebäude und in einen Grund und Bodenanteil aufzuteilen.

Hierbei orientiert es sich an den Bodenrichtwerten, was zum Teil zu aberwitzigen Ergebnissen führt. Nun hat der BFH mit Urteil vom 16.09.2015 entschieden, dass eine Aufteilung von Grund und Boden und Gebäuden im notariellen Kaufvertrag Vorrang vor dieser automatisierten Berechnungsschema des Finanzamtes hat, sofern die im Kaufvertrag ausgewiesenen Werte annähernd den Verkehrswerten entsprechend.

Von daher würden wir immer dazu raten, eine Aufteilung in Grund und Boden und Gebäuden bereits im notariellen Kaufvertrag vorzunehmen.

Steuerbegünstigung für Sanierungsobjekte

Steuerliche Behandlung der Abbruchskosten bei neu erworbenen Immobilien

Das Finanzgericht Köln hat mit Urteil vom 27.11.2013 (7 K 2413/11) sich zu der steuerlichen Behandlung der Abbruchkosten auf ein erworbenes altes Gebäude Stellung genommen. Danach unterscheidet das Gericht zwischen drei Fällen:
1. Das Gebäude wird ohne Abbruch-Absicht erworben:

Für den Steuerpflichtigen stellen somit die Abbruchkosten im Jahr des Abrisses sofort abzugsfähige Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben dar.
2. Das Gebäude wird mit Abbruch-Absicht erworben:
Für den Steuerpflichtigen sind die Abbruchkosten grundsätzlich den Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes zuzuordnen. Wird jedoch kein neues Gebäude errichtet, werden die Abbruchkosten den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugeordnet sodass eine steuerrechtliche Berücksichtigung dieser Kosten nicht stattfinden kann.
3. Das Privathaus wird abgerissen und ein Betriebsgebäude wird errichtet:
Somit stellen die Abbruchkosten der privaten Bauten Herstellungskosten des neuen Betriebsgebäudes dar. Es erfolgt sozusagen eine Einlage des alten Gebäudewertes. Dabei ist auf die Spekulationsfirst zu achten.

Immobiliensteuerermäßigungen für Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerksleistungen

Ausgaben in Privathaushalten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Rasenmähen, Fensterputzen oder Pflegeleistungen können 20 % der Aufwendungen, höchstens aber 4.000,00 € jährlich steuermindernd geltend gemacht werden.
Daneben können für Handwerkerleistungen, also alle im eigenen Haushalt getätigten Renovierungs-, Erhaltungs-, und Modernisierungsmaßnahmen ebenfalls 20 % der Ausgaben, höchstens aber 1.200,00 € geltend gemacht werden.
Beide steuerlichen Abzugsbeträge können nebeneinander in Anspruch genommen werden.
Nun hat der BFH mit Urteil vom 13.07.2011 bestätigt, dass Handwerkerleistungen nicht nur für einen bereits bestehenden Haushalt abzusetzen sind, sondern auch für Neubaumaßnahmen.

Erwerb unbebauter Grundstücke

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein unbebautes Grundstück mit einem bereits bestehenden Bebauungsplan, so muss er sowohl auf die Kosten des Grundstücks als auch auf die Kosten des Bauvorhabens Grunderwerbsteuer bezahlen (einheitliches Vertragswerk). Gleichwohl muss er auf die Bauleistungen Umsatzsteuer entrichten. Diese „Doppelbesteuerung“ steht nun auf dem Prüfstand des BFHs, welcher die Rechtsprechung zum „einheitlichen Vertragswerk“ kippen könnte.

Unsere Empfehlung:
In dem Fall, dass das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk bei einem Grundstückskauf annimmt, gegen den Grunderwerbsteuer Einspruch einzulegen.

Nachweis der Investitionsabsicht bei Geltendmachung eines Investitionsabzugsbetrags bei Anschaffung einer Photovoltaikanlage

Bei Geltendmachung eines Investitionsabzugsbetrag gemäß § 7 EStG in der ab 2007 geltenden Fassung ist weiterhin ein Nachweis der Investitionsabsicht zu erbringen. Eine verbindliche Bestellung der Photovoltaikanlage ist keine zwingende Voraussetzung für die Bildung des Investitionsabzugsbetrags. Es muss anhand eines geeigneten Nachweises jedoch feststellbar sein, dass der Steuerpflichtige ernsthaft und endgültig zur Anschaffung entschlossen war (FG Münster, Urteil vom 8.2.2012 – 11 K 3035/10 E).

Höhe der vereinbarten Miete im Blickpunkt des Gesetzgebers

Bis zum 31.12.2011 musste die verbilligte Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen, damit man die Werbungskosten voll berücksichtigen kann. Ist die Miete mehr als 56 %, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Miete, so ist die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich zu überprüfen. Fällt die Überschussprognose negativ aus, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Ist sie jedoch positiv, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Wenn die Miete aber weniger als 56 % beträgt, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden.

Ab dem 01.01.2012 muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, um die mit der Wohnung zusammenhängenden Aufwendungen in vollem Umfang als Werbungskosten geltend machen zu können. Beträgt die vereinbarte Miete vom nächsten Jahr an weniger als 66 % der ortsüblichen Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten, so können die Aufwendungen für die Vermietung nur anteilig als Werbungskosten berücksichtigt werden. Liegt die Miete beispielsweise nur bei 60 % der ortsüblichen Miete, so sind die Aufwendungen auch nur zu 60 % Werbungskosten abzugsfähig.

Deshalb sollten Sie als Vermieter Ihre Mietverträge auf diesen Sachverhalt überprüfen.

Unser Tipp:
Die Miete sollte immer mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen!

Achtung bei Photovoltaikanlagen

Erzielt eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (meist eine GbR) aus der Vermietung eines Gebäudes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und betreibt daneben eine Photovoltaikanlage, aus der gewerbliche Einkünfte erzielt werden, so führt dies zu einer Abfärbung der gewerblichen Einkünfte – sofern diese nicht geringfügig gegenüber der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind – auf die Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte.

Dies hat zur Folge, dass die Personengesellschaft auf ihre sämtlichen Einkünfte Gewerbesteuer zu zahlen hat.

Unser Tipp:
Gründen Sie eine zweite Personengesellschaft, die die Photovoltaikanlage betreibt.